从国内转钱在新西兰购房!《反洗钱法》却越来越严!一篇文章告诉您如何证明资金的合法来源!

    2018-09-12 来源:后花园

 今年6月底,新西兰政府宣布通过《2017年反洗钱反恐怖融资法修正案(The Anti-Money Laundering and Countering Financing of Terrorism Amendment Act 2017),简称AML/CFT》,意在全面打击洗钱。

从今年7月1日开始,律师开始接受《反洗钱法》的监管,成为上报实体(Reporting Entity),而房产交易也开始被列为特定业务(Captured Activity)。自此,部分买家在购房时开始被要求出具购房款的合法来源证明。

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作为华人买家,无论您现在是否已经拿到新西兰身份,都可能将在买房时面对律师的尽职调查。那么,如何才能避免踩到雷区呢?为了让广大华人更好地理解《反洗钱法》的相关规定,后花园房地产在线采访了Wynyard Wood律师事务所专门负责房产交易的专家Elaine Sun,请专业人士为我们解读关于买房资金来源证明的相关问题。

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Roy Liu: 不少目前已经在新西兰生活的华人买家会出售自己在中国的房产,然后再把售房款从中国转移到新西兰。像这种情况,如何证明资金来源的合法性?

Elaine Sun:在这种情况下, 我们需要买家提供国内出售房产的合同以及相应的交割/付款证明。合同需要写明房主的名字、房子的地址以及出售价格。如果国内房产已经交割,我们需要证明买房款已经在买家国内或者新西兰的银行账号里面。如果国内的房产还没有交接,我们最迟需要在新西兰房产交接之前收到相应的文件证明。

此外,国内房产证上的名字最好是买家本人,如果国内房产的房主是买家的父母或配偶也可以接受,但若是其他不相关人员就很难被认可。

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Roy Liu: 很多年轻的新移民都会依靠家庭资助才能在奥克兰买房。如果父母将资金从国内打给自己,如何证明资金的合法性?

Elaine Sun:这个问题取决于买家所购房产的价格,是否有贷款,以及家庭资助的金额。

如果买家所购房产的价格适中,且有银行贷款,而国内父母的资助又仅为首付款,那么我们只需要买家提供书面确认 (电子邮件即可)——首付是由父母出资。其实,父母资助首付这一情况在新西兰本地人中也非常普遍。

如果房屋价格较高且没有贷款(全款买房), 我们可能需要买家解释父母的资金来源,例如工资,商业收入等等。根据买家的解释,我们会进一步告诉买家所需要的资金证明材料。

用大额现金全款购房的买家是《反洗钱法》关注的重点,通过贷款购房的普通买家不用过度担心。此外,买家以个人或是联名方式购买房产的情况相对较为简单,而以公司或者是基金(包括家庭信托基金)名义购房的情况要更加复杂,需要提供的证明资料也更多。

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Roy Liu: 在证明资金合法性的时候,如何应对文化冲突问题?比如部分年轻华人在国内结婚收受的份子钱金额较大,如何解释?

Elaine Sun:一般来讲,份子钱可以被认为是礼物的一种(Gifting)。我并不认为这会有很大问题。当然,每个个案都需要具体分析才能得出更准确的答案。

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Roy Liu: 由于中国对个人换汇有额度限制,有些华人会采取通过他人账户汇款给自己,以此来突破个人的换汇限额。在这种情况下,如何证明资金来源的合法性?

Elaine Sun:证明资金的合法性和如何将国内的资金转移到新西兰是两个不同的问题。将资金转移到新西兰的主要问题在于汇款方式,而这将取决于新西兰的接收账户。如果国内的资金直接电汇到买家自己的账户,那么买家的银行需要了解资金的合法性,在这个过程中,银行是上报实体(Bank is the reporting entity)。如果银行觉得这笔资金可疑,银行可以选择拒绝接受相应的汇款,或者汇报给内政部的相关部门。

我们的信托账户不能直接接受这种形式的汇款。买家需要将海外资金先转到买家在新西兰开立的个人账户,然后在交割之前再将需要的交接款转到我们的信托账户。

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Roy Liu: 由于中国对个人换汇有额度限制,部分华人买家可能会通过换汇公司将资金从国内转入新西兰。在这种情况下,如何证明资金来源的合法性?

Elaine Sun:这个问题跟之前的问题类似,我们需要证明的是买家购房资金来源的合法性, 而不是买家如何将资金汇入新西兰。换汇公司将需要证明买家资金的合法性。

Roy Liu: 如果已经拍下了房产,但还没证明购房款的合法性,该房的交割是否会受到影响?

Elaine Sun:我们在收到买家指示的时候将需要先核实买家的身份 (有效护照,新西兰的身份以及住址证明)。如果买家已经拍下房产,我们需要买家先提供一个合理的资金来源解释,如果我们觉得买家的解释很合理, 而且买家在房产交割日之前可以提供相应的资金证明,交割将不会受到影响。如果在交割之前买家没有办法提供资金来源证明, 根据每个买家不同的实际情况,我们可能需要上报内政部备案。

当然,最好买家可以在拍卖房产之前就与律师取得联系。一方面可以得到一些最基本的法律建议,另一方面也可以对于将来需要出示的资金证明有一定的了解。这样可以避免之后交割过程中的很多问题。

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Roy Liu: 买家什么时候联系律师比较合适?是否需要再多律师一些时间(以避免交割无法顺利完成)?

Elaine Sun:我们一般建议买家在计划买房的初期就跟律师取得联系,得到一些基本的法律建议。当然,这会产生相应的费用。

如果买家的购房款还在中国,那么通常我们建议买家在签订合同和交割之间至少预留1个月。如果买家的购房款已经转到了新西兰,那么通常我们建议买家在在签订合同和交割之间至少预留两周。

另外,这一问题也与买家所购房产的价格,是否有贷款等问题息息相关,可谓Case by case。

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Roy Liu: 假如买家为新西兰的税务居民,是否可以将自己的海外收入作为买房资金来源?是否可能会引发税务问题?

Elaine Sun:这个问题比较复杂,我想先解释一下如何成为新西兰的税务居民。

根据新西兰税法的规定,一般来说有两种方式可以成为新西兰的税务居民: 一种是在任何12个月内在新西兰境内停留超过183天(包括入境日和出境日),另一种是在新西兰有固定住所(Permeant Place of Abode)。我们大多数人都非常了解前者,但往往忽略了后者。

固定住所涵盖的内容特别的广泛,不只限于字面上的固定住所。新西兰税法对此的解释非常详细。比如您的家人和孩子在新西兰有固定住所,而您个人往返于中国和新西兰之间,虽然您可能每12个月之内在新西兰停留的时间少于183天,但从税务的角度上看,您依然是新西兰的税务居民。如果买家对此比较困惑,可以咨询您的会计以避免潜在的税务问题。

一旦您成为新西兰的税务居民,想要解除税务居民是非常困难的:您需要的任何12个月内离开新西兰超过325天(不包括入境日和离境日)。

如果成为了新西兰的税务居民,那么您所有的收入(包括新西兰和中国的收入)将需要向新西兰税务局交税。

现在我再来回答一下上面的问题。不管是新西兰本地买家还是海外买家,买家的任何收入(包括新西兰以及海外)都可以作为买房的资金来源。根据新的《海外投资法案》,从今年十月份开始,持有新西兰居民签证的买家只有满足了相关条件才能购买住宅地产(Residential Property),而其中的一个条件就是需要将新西兰作为永久居住地 (domicile in New Zealand)。如果买家满足这个要求, 那么相应的买家将成为新西兰的税务居民,需要就自己的收入(新西兰境内以及境外的收入)向新西兰税务局缴纳个人所得税。这就意味着买家将为自己的海外收入缴纳两份所得税。

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声明:Elaine Sun以上的所有回答都是基于买家以个人或联名的方式购房。对于以公司或以基金(包括家庭信托基金)名义购房的情况, 律师对资金证明的要求是不同的。

通过对Elaine Sun的采访,小编发现新西兰的《反洗钱法》早就存在,而对购房款合法性所进行的审核也一直没有停止。在律师没有成为上报实体(Reporting Entity)之前,新西兰的大部分银行就已经在实施“反洗钱流程”,买家在购房时都必须证明资金的合法来源,否则无法顺利交割。另外,需要注意的是,中国并不属于洗钱风险最大的国家,对于广大普通的华人买家来说,只要资金来源合法,就没必要过分担心,而部分媒体也无需过度解读。

关于Wynyard Wood律师事务所:

Wood律所

Wynyard Wood律师事务所最初成立于1894年,距今已经有超过一百年的历史。Wynyard Wood律师事务所提供所有方面的法律服务(full service firm),包括房产交易,生意交易,其他商业相关的服务,公证,家庭基金以及资产计划(asset planning),婚姻财产分割(包括上庭),遗嘱,遗产管理,以及诉讼(劳工法,追讨欠款以及仲裁)。Wynyard Wood律师事务所有三个办公室,分别位于Highbrook (房地产,商业,家庭基金,遗产管理以及诉讼),奥克兰市中心(专业婚姻财产团队)以及Warkworth(商业,房产,家庭基金以及遗产管理)。

Wynyard Wood律师事务所目前有两位华人员工为广大华人提供华语的法律服务。

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